Как правильно осуществить приемку квартиры в новостройке без розовых очков

Если обратиться к действующему законодательству, то квартира в новостройке передается в эксплуатацию только в пригодном для проживания состоянии. Но это по закону, на практике многие застройщики выставляют на продажу недвижимость, в которой произведена черновая отделка или без отделки, на условиях свободной планировки. По тому же закону – это «незавершенное строительство», поэтому покупателю необходимо получить договор, в котором будет четко указано состояние квартиры, а для этого следует подписать акт приема-передачи.

Для того чтобы точно знать, на что обратить внимание, покупатель должен быть осведомлен о нескольких нюансах приема квартиры. Прежде всего, квартиру необходимо осмотреть и тщательно обследовать, иначе все недочеты, допущенные во время строительства, лягут на ваши плечи и исправлять ошибки строителей придется за свой счет.

Степень готовности квартир в зависимости от категории

Все квартиры, предлагаемые на первичном рынке недвижимости, делятся на три категории:

  • Без отделки или со свободной планировкой. Такие квартиры представлены чаще всего в монолитных домах. В них по факту только несущие стены, нет коммуникаций (заведены водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение) и отделочных работ. При приеме квартиры такого плана важно обратить внимание на качество пола, потолка и стен – на них не должно быть неровностей, трещин и сколов;
  • С черновой отделкой. Это квартиры с имеющейся стяжкой пола, оштукатуренными стенами и потолком, с проведенной электриком, системами водоснабжения и отопления. На этапе проверки в них проверяется угол наклона стяжки, качество и вертикальность штукатурки, наличие электроснабжения в выводах под розетки, выключатели, качество установки входных дверей и окон.
  • С чистовой отделкой – квартиры с установленной и подключенной сантехникой, розетками, выключателями, чистовой отделкой стен, напольным покрытием и керамической плиткой. В таком жилье важно проверить работоспособность розеток/выключателей, внимательно изучить качество штукатурки и керамической плитки, проконтролировать вытяжку и правильность монтажа окон, изучить материалы, которые применялись в разводки водоснабжения по квартире, качество сборки электрощитка.

Специфика приемки квартиры у застройщика

Естественно, требования, предъявляемые к квартирам с разной степенью готовности, различные (как и стоимость квадратного метра в них), но в любом случае существуют определенные стандарты, знание которых поможет сэкономить на последующем удалении недочетов и ремонте в будущем.

Прежде всего, стоит знать, какие данные должны обязательно быть указаны в акте приема-передачи. В нем должна быть информация о номере квартиры, ее площади и стоимость, милицейском и юридическом адресе дома – это необходимо для последующей регистрации права собственности на недвижимость. Перед осмотром покупателю застройщик обязан выдать смотровой лист, в котором подробно указываются все дефекты и недочеты. В этом же листе представитель застройщика четко указывает сроки устранения. Но (это важно) все претензии должны быть обоснованы, поэтому в такой ситуации лучше всего привлечь стороннего эксперта, который сможет составить грамотное заключение.

Визуально-инструментальное обследование

Для того чтобы выявить возможные проблемы эксперт или будущий владелец квартиры производят ряд экспертиз и обследований:

  • Контрольный обмер, позволяющий получить точные данные о площади и объеме помещений. В случае несоответствия заявленным данным покупатель вправе требовать пересмотра стоимости договора;
  • Тепловизионное обследование. Проводится экспертом при помощи тепловизора, позволяющие выявить участки с теплопотерями и зафиксировать места утечки тепла;
  • Контроль качества стяжки пола, который дает возможность не только выявить имеющиеся проблемы (трещины, сколы и пр.), но проконтролировать уровень наклона и его отклонения от стандарта;
  • Вертикальные и горизонтальные отклонения стен и пола – при помощи минимального комплекта инструментов (уровень, рулетка, угольник) можно точно выяснить, насколько ровные стены, пол и потолок, углы прямые, а стыки отвечают СНиП;
  • Контроль установленных коммуникаций – проверяется все, начиная от напряжения в розетках, заканчивая работоспособностью кранов и слива в раковине.

В процессе обследования желательно производить фото/видеофиксацию всех отклонений от норм, иначе доказать застройщику выявленные проблемы не всегда удается. Стоит знать, что согласно смотровому листу застройщик будет проверять все замечания на основании действующих СНиП, поэтому претензии должны быть обоснованы и подтверждены документально (желательно приложить заключение компетентного эксперта и фотографии).

Что делать с выявленными недочетами

После того, как осмотр квартиры завершен, и недоделки внесены в смотровой лист, он направляется застройщику, который обязан в трехмесячный срок исправить все претензии. По истечении этого срока покупатель вновь осматривает квартиру, и в случае выявления определенных проблем может принять квартиру, но с обязательным указанием их в акте приема-передачи. В такой ситуации застройщик обязан согласно 214 ФЗ исправить их в течение 3 месяцев, иначе можно смело обращаться в суд.

Важно понимать, что решить вопросы с застройщиком относительно недоделок, погрешностей и ошибок проще всего еще до подписания акта приема-передачи, а не после этого, иначе все проблемы придется решать (в основном, финансово) самостоятельно.